دعاوی ملکی اتباع خارجی

مهتاب سحابی، وکیل دعاوی ملکی

هر کشوری قواعد و مقررات خاصی در زمینه بهره‌­مندی اتباع خارجی از حقوق شهروندی دارد. اصل بر این است که اتباع خارجی در صورت دارا بودن اقامت قانونی در کشور خارجی، از حقوق برابر با شهروندان آن کشور برخوردار باشند. اصولا نباید تبعیضی علیه مهاجران اعمال نمود. با این حال در اکثر کشورها مهاجران در برخی حقوق دچار محدودیت­‌ها و محرومیت­‌هایی هستند. بیشتر این محدودیت­‌ها در زمینه حقوق سیاسی است که مبتنی بر مصالح ملی می‌­باشد.

در ایران نیز از دیرباز محدودیت­‌های بسیاری برای اتباع خارجی در زمینه بهره­‌مندی از حقوق مدنی وجود داشته است که می‌توان گفت مهمترین محدودیت مقرر شده در مورد حق تملک اموال است.

با توجه به اهمیت ملک و اینکه در کشورمان یکی از با ارزش ترین دارایی های هر شخصی محسوب می شود، اتباع خارجی که به ایران مهاجرت کرده اند و تابعیت ایرانی ندارند نیز تمایل به خرید ملک دارند لیکن در این راه با مصائبی روبرو میگردند که ناشی از قوانین سخت گیرانه کشورمان در خصوص تملک ملک توسط شخص غیر ایرانی است.

قوانین حاکم بر مالکیت اتباع خارجه بر اموال غیر منقول ؟

به موجب قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول، مصوب ۱۳۱۰/۰۳/۱۶ اتباع خارجی از تملک زمین های زراعی به نحو مطلق ممنوع هستند مگر در یک مورد خاص اتباع خارجه به هیچ وجه حق تملک اراضی زراعی را ندارند اما در خصوص سایر موارد مشمول دعاوی ملکی نیز ماده قانونی وجود دارد وبه موجب ماده ۹۶۱ قانون مدنی  اتباع خارجی از کلیه حقوق مدنی برخوردار خواهند بود مگر در موارد استثنایی.

این ماده مقرر میدارد، جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

1- در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایرانی نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.

2- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.

3- در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.

در مورد حق تمتع اتباع بیگانه، این ماده، اصل اولیه را بیان میکند که همانا حق برخورداری از حقوق است.
حق تمتع ابتدایی ترین حق یک شخص محسوب می شود. مانند حق برخورداری یک کودک از ارث و یا همان ماترک به جا مانده برای اوست.

بند ۱ این ماده که روشن است قوانینی چون تملک ملک توسط اتباع خارجه ممنوع است مگر تحت شرایطی که در قانون مدنی و آئین نامه مربوطه درج شده است.
در مورد بند ۲ این ماده بایستی بیان داشت که اگر شخصی به موجب قانون کشورش دارای اهلیت انجام عمل حقوقی مانند خرید و فروش نباشد، از نظر کشور ما نیز او دارای اهلیت محسوب نخواهد شد، اگر چه در قانون کشور ما، او دارای اهلیت محسوب گردد. توضیحا بدین معناست که قانون دولت متبوع شخص بیگانه ملاک عمل است.

بنابر مطالب گفته شده به این موضوع میرسیم که کشور ما با توجه به اهمیت زمین و ملک، اجازه تسلط اتباع خارجی را به املاک خود نمیدهد. به اندازه ای برای این موضوع اهمیت قائل است که در ماده ی ۹۸۷ قانون مدنی مقرر کرده است؛زن ایرانی که با تبعه خارجه ازدواج نماید،به تابعیت ایرانی خود باقی خواهد بود لیکن اگر زن تابعیت ایرانی خود را ازدست بدهد به هر دلیلی اعم از اختیار یا اجبار، به موجب تبصره ۲ این ماده، در ایران حق داشتن اموال غیر منقول که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد را ندارد.

آئین نامه ای تنظیم شده است با عنوان آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران. آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران این آئین نامه نحوه تملک ملک توسط اتباع خارجه را شرح داده و قواعد آن را مقرر کرده است.

متن آئین نامه بدین شرح است:
‌ماده ۱: اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران‌می‌نمایند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نمایند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند.

اظهارنامه یاد شده باید دارای مشخصات زیر باشد:
‌الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (‌در صورت تغییر تابعیت)
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت
داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک
‌د) محل اقامت دایمی متقاضی.

‌تبصره ۱: مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی است. مراجع یاد شده در بالا مکلفند پس از‌دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده‌مراجع یاد شده در ماده (۱) می‌باشد.
‌تبصره ۲:  وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (‌وزارت کشور و وزارتاطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده و در خصوص قبولی یا رد‌تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر نموده و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیأت وزیران، ارایه خواهد نمود.

‌ماده ۲:
محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، واقع شود. ‌تبصره: وزارت کشور با همکاری وزارت اطلاعات و مراجع نظامی و انتظامی کشور، فهرست نقاط ممنوع و یا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را تهیه و به‌وزارت امور خارجه و استانداریهای اعلام خواهد کرد.

‌ماده ۳:
متقاضیان مکلفند ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز از یکی از بانکهای مجاز تحصیل و به فروشنده بپردازند. دفاتر اسناد  رسمی‌موظفند هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند.

‌ماده ۴:
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌دارد.

‌ماده ۵:
ثبت ملک به نام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط به رعایت مقررات این آیین‌نامه خواهد بود.

‌ماده ۶:
در صورت عدم مراجعه ورثه ظرف دو سال از زمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان از انجام موارد مقرر در این آیین‌نامه، ملک مورد نظر توسط وزارت‌امور اقتصادی و دارایی با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده بیع شرطی، از طریق مزایده، به فروش خواهد رسید و وجه حاصل از آن پس از کسر هزینه‌ها،‌ مالیات و عوارض قانونی در حساب خاصی نزد خزانه‌داری کل نگهداری و سپس به ورثه یاد شده پرداخت خواهد شد. هر گاه ملک مزبور از طریق مزایده به‌فروش نرود وزارت یاد ده مراتب را یک نوبت در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی می‌نماید و پس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،‌ ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی خواهد فروخت و وجه آن را به نحو یاد شده در این ماده به ورثه پرداخت خواهد کرد.  

مهتاب سحابیمشاهده نوشته ها

Avatar for مهتاب سحابی

مهتاب سحابی هستم، وکیل پایه یک دادگستری با بیش از 11سال سابقه؛ تخصص اصلی بنده، رسیدگی به دعاوی ملکی است؛ برای رسیدگی به چنین اموراتی، می توانید با من تماس بگیرید و اگر سوالی دارید، می توانید با ارسال در بخش نظرات با بنده در میان بگذارید.

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *